Как определяется рыночная стоимость?

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Методика определения кадастровой стоимости далека от совершенства, оценка проводится методом массовости, при которой не учитываются индивидуальные особенности объектов недвижимости и обременения, которые значительно влияют на рыночную стоимость этих объектов. В результате кадастровая стоимость объектов, включенных в перечень подлежащих государственной кадастровой оценке, значительно превышает рыночную, в т.ч. и по причине использования при оценке заведомо завышенных коэффициентов. На сайте Росреестра опубликован отчет с обоснованием определения кадастровой стоимости, однако скачивание затруднено по причине его большого объема.

Согласно Статьи 24.12. ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», кадастровая стоимость объектов недвижимости субъектов РФ проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Действующая кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства по Москве была определена по состоянию на 01.01.2014 г. и утверждена с 01.01.2015 г.

Действующая кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства по Московской области была определена по состоянию на 01.01.2013 г. и утверждена с 01.01.2014 г.

Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Документом, подтверждающим точную дату определения кадастровой стоимости интересующего Вас объекта недвижимости, является кадастровая справка о кадастровой стоимости.

Да. Оспорить кадастровую стоимость может любое лицо, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также явное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Только к профессионалам! Лучшим подтверждением наших успехов и оправданных надежд наших Заказчиков являются многочисленные положительные решения во всех инстанциях всех органов исполнительной и судебной власти. В большинстве случаев, споры о результатах определения кадастровой стоимости мы решаем в досудебном порядке, на уровне комиссии Росреестра.

Варианты разрешения споров:

• Досудебный порядок: подача заявления в комиссию Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обращение в комиссию Росреестра обязательное условие для юридических лиц, желающих оспорить кадастровую стоимость. Решение членами комиссии принимается в течении одного календарного месяца и может быть оспорено в суде.
• Судебный порядок: подача административного искового заявления в суд общей юрисдикции, согласно подведомственности, установленной п.15 ст. 20 КАС РФ и ст.26 ГПК РФ. Сроки рассмотрения заявления судом составляют в среднем от 3 до 5 календарных месяцев.

Ознакомиться с решениями и отзывами о нашей работе Вы можете в соответствующих разделах нашего сайта.

Провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, если предварительный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости показал значительное завышение кадастровой стоимости или обратиться в Росреестр с заявлением о недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Во втором случае с большей вероятностью кадастровая стоимость будет пересмотрена с применением все же завышенных коэффициентов.

Установленная решением суда или комиссии Росреестра рыночная стоимость применяется с 1 января того года, в котором было подано соответствующее заявление. 

При оспаривании кадастровой стоимости новообразованного объекта недвижимости или объекта недвижимости, в отношении которого изменялись качественные или количественные характеристики, рыночная стоимость применяется с даты определения кадастровой стоимости.

Обращаем Ваше внимание, что для перерасчета уплаченных в 2015 году налоговых и арендных платежей, подать заявление необходимо до конца года! 

1. Для предварительного анализа целесообразности снижения кадастровой стоимости земельного участка понадобятся:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок (Свидетельство о собственности или договор аренды);
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о строениях, находящихся на оцениваемом земельном участке. 

 2. Для предварительного анализа целесообразности снижения кадастровой стоимости здания понадобятся:

• Свидетельство о собственности на здание;
• Кадастровый паспорт здания;
• Технический паспорт здания;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором находится оцениваемое здание (Свидетельство о собственности или договор аренды).

Запрашиваемые документы необходимы не только для определения рыночной стоимости на дату определения кадастровой, но также и для определения пути решения поставленной задачи. Предварительно нам необходимо провести экспертизу документов, сравнить с данными имеющимися в распоряжении Росреестра, на основании которых проводилась кадастровая оценка. Таким образом, правила внутреннего распорядка запрещают обрабатывать заявки на анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости без предоставления минимального пакета документов по причине того, что столь поверхностный анализ может ввести в заблуждение Заказчика и подорвать доверие к Исполнителю.

В зависимости от предоставленных документов, наши специалисты определят индивидуальный достаточный перечень документов, которые потребуются для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости «под ключ».

Данный анализ проводится бесплатно. Его цель – определение возможности оспаривания кадастровой стоимости путем приравнивания к рыночной стоимости или путем внесения достоверных сведений об объекте недвижимости, взамен ошибочных.

Рыночную стоимость может определить любой независимый оценщик, соответствующий требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Но оценку рыночной стоимости для целей внесения изменений в государственный кадастр можно доверить только опытному специалисту. Ведущие оценщики нашей компании, ответственные за подготовку отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, имеют опыт работы более 5-ти лет!

При определении рыночной стоимости, объект оценки сравнивается с аналогичными объектами недвижимости, схожими по характеристикам, предложение о продаже которых является актуальным на дату определения стоимости (Сравнительный метод оценки). Также при проведении оценки применяется доходный подход, при котором объект оценки рассматривается с точки зрения возможности приносить прибыль собственнику или арендатору (Доходный метод оценки).

При проведении обязательного осмотра, оценщика рекомендуется максимально проинформировать о всех сильных и слабых сторонах объекта оценки, в т.ч. об обременениях, сервитутах, трудностях с доступом к объекту, о плохом состоянии и необходимости проведения капитального или косметического ремонта.

Далее, когда отчет об оценке готов, он направляется на экспертизу в СРО, в которой состоит оценщик, проводивший оценку. Мы сотрудничаем только с легитимными саморегулируемыми организациями оценщиков, чьи экспертные заключения имеют силу во всех без исключения органах исполнительной и судебной власти.  Положительное экспертное заключение необходимо для подтверждения соответствия отчета об оценке требованиям законодательства и Федеральным стандартам оценки, а также для удостоверения стоимости, определенной в ходе проведения оценки. 

Наша внушительная практика по данному вопросу и отзывы довольных клиентов подтверждают – оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно! Более того, обращаясь к нам Вы можете быть уверенны в максимально удобном и выгодном для Вас сотрудничестве с гарантией положительного результата. Благодаря налаженному процессу, получение положительного решения, с нашей помощью, возможно в кратчайшие сроки.

Положительное решение Комиссии или суда направляются в орган кадастрового учета, который, в свою очередь, вносит соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости. На практике внесение изменений производится сроком до 15 рабочих дней. Для зачета излишне оплаченных денежных средств подается уточненная налоговая декларация за предыдущий период. При этом налоговая база исчисляется с 1 января года в соответствующем налоговом периоде.

Для уверенности в том, что внесенные изменения соответствуют вынесенному решению, рекомендуем получить обновленный кадастровый паспорт и кадастровую справку о кадастровой стоимости.